廣東省建設(shè)廳征求《關(guān)于舊住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意》
（征求意見稿）
粵建辦設(shè)函[2003]74號
廣州市建委，各地級以上市建設(shè)局、規(guī)劃局、房管局（住宅局）：
隨著我省人口老齡化問題的日益加劇，舊住宅沒有按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置電梯的問題日漸給廣大人民群眾特別是老年群眾帶來不便，為提高舊住宅的居住水平，我廳通過調(diào)研草擬了《關(guān)于舊住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見》（征求意見稿）。現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合本地區(qū)實際提出具體修改意見，并于8月20日前返回我廳勘察設(shè)計處。
廣東省建設(shè)廳
二OO三年七月二十二日
（聯(lián)系人：徐 凱，電話：83133572，傳真：83133575）
關(guān)于舊住宅增設(shè)電梯的若干指導(dǎo)意見（征求意見稿）
為完善舊住宅的使用功能，提高舊住宅居民的生活水平，根據(jù)*有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，結(jié)合我省實際，提出舊住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見如下：
一、1999年6月1日以前設(shè)計的城鎮(zhèn)七層及以上舊住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面高度超過16米以上的舊住宅，沒有安裝電梯的，若具備有關(guān)條件，建議增設(shè)電梯。
1999年6月1日以后設(shè)計的城鎮(zhèn)七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面高度超過16米以上的住宅，沒有安裝電梯的應(yīng)增設(shè)電梯。
二、如需使用異產(chǎn)毗連舊住宅的共有部位增設(shè)電梯，或因增設(shè)電梯需改變共有部位的外形或結(jié)構(gòu)時，應(yīng)取得房屋所有權(quán)人一致同意，并簽定書面協(xié)議。協(xié)議中應(yīng)包括增設(shè)電梯費用和電梯使用費（含電費、維修保養(yǎng)費、管理費等）的分?jǐn)傓k法。
三、房屋所有權(quán)人書面同意和投資方委托，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、房改房原售房單位或投資方等企、事業(yè)單位可作為舊住宅增設(shè)電梯項目的建設(shè)單位，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)工程報建、設(shè)備采購、組織實施等相關(guān)工作。
四、舊住宅增設(shè)電梯應(yīng)結(jié)合城市舊區(qū)改建工作，遵循加強維護、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，逐步改善。各市規(guī)劃行政主管*應(yīng)積極協(xié)助做好舊住宅增設(shè)電梯的規(guī)劃報建工作。
（一）根據(jù)城市詳細(xì)規(guī)劃中各規(guī)劃地段各項建設(shè)的具體用地范圍，建筑密度、間距和高度等控制指標(biāo)，總平面布置、工程管線綜合規(guī)劃和豎向規(guī)劃等內(nèi)容，在舊住宅規(guī)劃用地范圍內(nèi)結(jié)合各層平面使用功能核定電梯增設(shè)用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，避免影響本住宅和毗鄰住宅的規(guī)劃間距和通風(fēng)、采光。
?。ǘ└鶕?jù)有關(guān)批準(zhǔn)文件、設(shè)計文件和城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
達不到規(guī)劃、防火要求或?qū)ε徸≌耐L(fēng)、采光等使用功能造成嚴(yán)重影響的，不得批準(zhǔn)增設(shè)電梯。
五、未預(yù)留電梯井的舊住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)由原工程勘察、設(shè)計單位進行補充勘察、設(shè)計并編制勘察、設(shè)計文件；經(jīng)原工程勘察、設(shè)計單位書面同意（原單位不存在的，經(jīng)建設(shè)行政主管*同意），也可以委托其他具有相應(yīng)資質(zhì)的工程勘察、設(shè)計單位進行補充勘察、設(shè)計并編制勘察、設(shè)計文件。
設(shè)計文件中應(yīng)有隔聲、減振等內(nèi)容。如設(shè)計單位認(rèn)為有必要對舊住宅結(jié)構(gòu)安全性進行鑒定的，須由具有相應(yīng)資格的房屋安全鑒定機構(gòu)進行現(xiàn)場查勘、測試并編制鑒定文書，作為補充設(shè)計的依據(jù)。
補充勘察、施工圖設(shè)計文件須報建設(shè)行政主管*審查批準(zhǔn)后方可使用。設(shè)計文件還須通過公安消防機構(gòu)對防火間距、消防車道等消防安全的審核。
已經(jīng)預(yù)留電梯井的舊住宅增設(shè)電梯時不需重新進行勘察、設(shè)計和報建。
六、各市建設(shè)行政主管*應(yīng)積極協(xié)助做好舊住宅增設(shè)電梯的報建工作。
（一）合理縮短辦理勘察、施工圖設(shè)計文件審查、工程施工許可證和工程質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督等手續(xù)時間。
?。ǘ┌凑铡?人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》及《廣東省實施〈*人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》等相關(guān)法規(guī)，組織、協(xié)助本市舊住宅增設(shè)電梯項目的建設(shè)單位統(tǒng)一進行工程施工、監(jiān)理、電梯設(shè)備采購等批量發(fā)包，盡可能降低工程造價。
?。ㄈ┻m當(dāng)減免勘察、施工圖設(shè)計文件審查、工程質(zhì)量監(jiān)督等費用。
七、依靠社會力量，多種渠道籌措資金。
（一）經(jīng)舊住宅房屋所有權(quán)人書面同意后，可將部分商品住房售后住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用于增設(shè)電梯。
屬房改房的，經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位同意后，可將部分已房改出售的公有住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金用于增設(shè)電梯。
?。ǘ┡f住宅房屋所有權(quán)人共同出資。根據(jù)樓層、建筑面積等因素，由舊住宅房屋所有權(quán)人按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，并簽定書面協(xié)議。房屋所有權(quán)人可申請使用本人名下的住房公積金用于增設(shè)電梯工程。
（三）電梯廠商投資增設(shè)投幣電梯或IC卡、磁卡電梯，誰受益、誰付費，通過收取電梯使用費取得投資回報。
八、引入市場運作機制，結(jié)合舊城改造工作，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商積極介入舊住宅增設(shè)電梯的建設(shè)。
房地產(chǎn)開發(fā)商作為獨立的投資方和收益方，承擔(dān)綜合改造的全部投入與運作，通過對舊住宅的加層、改造，將新增建筑面積分別按市場價向舊住宅房屋所有權(quán)人或社會出售，從而取得投資回報。隨著市場的逐步形成與完善，也可嘗試小區(qū)或住宅整體置換、功能再造等模式。
九、舊住宅增設(shè)電梯應(yīng)符合《特種設(shè)備安全監(jiān)督條例》的規(guī)定，由具有相應(yīng)資格的機構(gòu)進行安裝、檢測，并按規(guī)定辦理竣工驗收。
十、舊住宅增設(shè)電梯后，可按有關(guān)規(guī)定辦理公用面積確權(quán)手續(xù)，原則上誰出資、誰所有。
（一）舊住宅房屋所有權(quán)人共同出資建設(shè)的，可按出資比例確定房屋所有權(quán)人新增的公攤面積，并加入各房產(chǎn)證內(nèi)。
?。ǘ┓扛姆吭鄯繂挝换蚱渌顿Y者出資建設(shè)的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的），新增公共面積重新核定產(chǎn)權(quán)后，可由所有權(quán)人按一定的分?jǐn)偙壤蚺f住宅房屋所有權(quán)人出售。
房改房原售房單位出資建設(shè)的（含使用住房售后住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的），新增公共面積重新核定產(chǎn)權(quán)后，也可按現(xiàn)行房改房上市補購公攤面積的辦法，向舊住宅房屋所有權(quán)人出售，收回投資款。
十一、舊住宅增設(shè)電梯后，經(jīng)舊住宅房屋所有權(quán)人書面同意或業(yè)主委員會委托，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維護管理；沒有物業(yè)管理企業(yè)的，可委托電梯廠商等相關(guān)單位負(fù)責(zé)維護管理。
十二、增設(shè)電梯可在條件成熟的小區(qū)先搞試點，總結(jié)出經(jīng)驗后逐步推廣。
條文 依 據(jù)
*條
*人民共和國*標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-1999）強制規(guī)定，“*城市新建、擴建的”“七層及以上住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面高度超過16米以上的住宅必須設(shè)置電梯?！?/DIV>
*人民共和國*標(biāo)準(zhǔn)《老年人建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ122－99）強制規(guī)定，“城鎮(zhèn)新建、擴建和改建的”“層數(shù)為四層及四層以上”“專供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“應(yīng)設(shè)電梯?！?/DIV>
第二條
建設(shè)部第94號令《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》指出，“異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人如需使用異產(chǎn)毗連房屋的共有部位時，應(yīng)取得房屋所有權(quán)人一致同意，并簽定書面協(xié)議?！薄耙环剿腥巳缧韪淖児灿胁课坏耐庑位蚪Y(jié)構(gòu)時，除須經(jīng)城市規(guī)劃*批準(zhǔn)外，還須征得其他所有人的書面同意。”
第三條
建設(shè)部第19號令《公有住宅售后維修養(yǎng)護管理暫行辦法》第六條，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護由售房單位承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任，也可以由售房單位在售房時委托房地產(chǎn)經(jīng)營管理單位承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任。”
第七條，“住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費用，可以由售房單位按照規(guī)定比例向購房人收取，維修養(yǎng)護費用不足時，暫由原售房單位承擔(dān)。具體收取標(biāo)準(zhǔn)和辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民*規(guī)定?！薄熬S修養(yǎng)護費用應(yīng)當(dāng)專戶存入銀行，由維修養(yǎng)護責(zé)任單位專項用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護。維修養(yǎng)護費用的使用受該幢住宅房屋所有權(quán)人的共同監(jiān)督。”
第四條
《*人民共和國城市規(guī)劃法》第二十七條規(guī)定，“城市舊區(qū)改建應(yīng)當(dāng)遵循加強維護、合理利用、調(diào)整布局、逐步改善的原則，統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，并逐步改善居住和交通條件，加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市的綜合功能?！?/DIV>
第三十一條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)需要申請用地的，必須持*批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管*申請定點，由城市規(guī)劃行政主管*核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位或者個人在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民*土地管理*申請用地，經(jīng)縣級以上人民*審查批準(zhǔn)后，由土地管理*劃撥土地?！?/DIV>
第三十二條規(guī)定，“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管*提出申請，由城市規(guī)劃行政主管*根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個人在取得工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件，方可申請辦理開工手續(xù)。”
第五條
國務(wù)院《建設(shè)工程勘察設(shè)計管理條例》第二十八條規(guī)定，“建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位不得修改建設(shè)工程勘察、設(shè)計文件；確需修改建設(shè)工程勘察、設(shè)計文件的，應(yīng)當(dāng)由原建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位修改。經(jīng)原建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位書面同意，建設(shè)單位也可以委托其他具有相應(yīng)資質(zhì)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計單位修改。”
第三十三條規(guī)定，“縣級以上人民*建設(shè)行政主管*或者交通、水利等有關(guān)*應(yīng)當(dāng)對施工圖設(shè)計文件中涉及公共利益、公眾安全、工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進行審查。施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，不得使用?！?/DIV>
國務(wù)院《城市私有房屋管理條例》第六條規(guī)定，“市、縣人民*房地產(chǎn)行政主管*應(yīng)設(shè)立房屋安全鑒定機構(gòu)（以下簡稱鑒定機構(gòu)），負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定，并統(tǒng)一啟用‘房屋安全鑒定專用章’?！?/DIV>
第七條
建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房［1998］213號）第四條，“凡商品住房和公用住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》(財政部財基字［1998］7號)，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。”
第六條，“公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政*和房地產(chǎn)行政主管*共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣?批準(zhǔn)后實施?！?/DIV>
財政部《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》(財基字［1998］7號)第三條，“代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。
房屋共用部位維修基金是指專項用于房屋共用部位大修理的資金。房屋的共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通 道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。
共用設(shè)施設(shè)備維修基金是指專項用于共用設(shè)施和共用設(shè)備大修理的資金。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場、游泳池、各類球場等。”
第十條
建設(shè)部第99號令《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條，“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。權(quán)利人（申請人）為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權(quán)利人（申請人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請。”
第十六條，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件?！?/DIV>
第三十二條，“共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收執(zhí)房屋所有權(quán)證書。其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書1份。房屋共有權(quán)證書與房屋所有權(quán)證書具有同等的法律效力。”
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