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九大土地增值稅稅收籌劃常見方法

日期:2009-12-11 00:00:00     瀏覽:940    來源:廣州會計培訓(xùn)網(wǎng)

  土地增值稅清算開查,房地產(chǎn)企業(yè)提前備賬。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對和統(tǒng)籌安排土地增值稅的清算補稅事項?進行有效的土地增值稅稅收籌劃,勢必成為房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。企業(yè)追求的目標(biāo)是企業(yè)價值*化,價值*化最有效的評價方式就是利潤及利潤率增長的可持續(xù)性。作為企業(yè)的決策者,在充分理解政策的同時,要盡可能把政策對企業(yè)的不利影響降低到*點。房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅時,在不違反稅法的前提下,應(yīng)當(dāng)選擇對自己最有利的計稅方案,從而達到節(jié)約土地增值稅的目的。

  *稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國稅發(fā)[2009]31號頒布實施以后,稅收新政堵住了房地產(chǎn)行業(yè)的一些稅收漏洞,但也提供了新的可供籌劃的涉稅空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)新的政策,適當(dāng)調(diào)整開發(fā)、銷售的策略,在不違反稅法的基礎(chǔ)上減輕稅負(fù)。運用會計的技術(shù)和方法,對計稅現(xiàn)狀分析研究,我們認(rèn)為規(guī)避土地增值稅仍有可行的籌劃空間,其土地增值稅節(jié)稅空間和經(jīng)濟效益還是比較可觀的。筆者現(xiàn)將工作實踐中探討的土地增值稅稅收籌劃的幾種實用方法介紹如下。

  一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策

  如《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》深地稅發(fā)〔2005〕609號*條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間以合同簽定時間為準(zhǔn)。對在2005年11月1日(含11月1日)后簽定房地產(chǎn)銷售合同的,在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時,就該房產(chǎn)銷售價款全額計算預(yù)繳土地增值稅。深圳××花園五期銷售收入37,765萬元,其中2005年11月1日以前簽定購房合同金額31,636萬元,土地增值稅納稅清算時依照上述通知,申報應(yīng)稅收入6,129萬元。

  二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售

  國稅發(fā)[2009]31號第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為:(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

  將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后,不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出,開發(fā)出品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理,企業(yè)需要密切關(guān)注,避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。

  三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

  多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括:銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)(開發(fā)產(chǎn)品自用自營)等。

  對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標(biāo)志著長期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應(yīng)的籌劃,降低土地增值稅的稅負(fù)或延遲土地增值稅的納稅時間。對一些從事商業(yè)物業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來說,現(xiàn)在要把過去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主,因為自己持有沒有增值就不用交土地增值稅,深圳出租回報率還是比較高的。

  將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I,即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解,有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里,不租也不賣,不形成收入,這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻,還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實,不賣了改自用、自營,這種情況在實際工作中可行性并不很強。其次要從延緩即時繳納土地增值稅的時間上考慮,因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是,這里既要考慮由此延緩即時繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值,也要預(yù)測資金的風(fēng)險價值,同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠,從原理上看,應(yīng)當(dāng)仍然從屬于這一籌劃思路。

  四、三項預(yù)提費用可以稅前扣除

  國稅發(fā)[2009]31號第三十二條允許三項預(yù)提費用在預(yù)提時依法稅前扣除對納稅人比較有利,也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外,計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

  1、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票不足金額可以預(yù)提,但*不得超過合同總金額的10% 。

  2、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

  3、應(yīng)向*上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

  五、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

  當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫情況下,這時地下室車位面積能否計入可售面積?有的稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為應(yīng)計入可售面積,有的則認(rèn)為不應(yīng)計入可售面積。

  相關(guān)土地增值稅稅收政策:對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時,如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費用。

  某市地方稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定:地下車庫應(yīng)計入可售面積,并且該項地下室成本并不可以全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,而是進入計算可售面積單位工程成本的總成本,當(dāng)期實際銷售車位面積計入已售面積,結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,與當(dāng)期實現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。

  國稅發(fā)[2009]31號第三十二條:企業(yè)單獨建造的停車場所,應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,作為公共配套設(shè)施進行處理。

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