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談業(yè)主委員會為何成立難的問題

一、造成業(yè)主大會成立難的主要原因
(一)缺乏牽頭人
首先,業(yè)主大會、業(yè)主委員會是業(yè)主自己管理自己資產(chǎn)的群眾組織?！稑I(yè)主大會規(guī)程》明確規(guī)定:該組織由業(yè)主自發(fā)組織,在房地產(chǎn)行政主管*和街道辦事處的指導下,由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成業(yè)主大會籌備組,負責業(yè)主大會的籌備工作。這就是說,業(yè)主是成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的責任主體和牽頭人。然而,由于多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理法規(guī)缺乏了解,不知道業(yè)主大會、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的職責、地位和作用,從而缺乏對成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的主動性;(來自:)其次,部分業(yè)主的從眾心理使得他們在成立業(yè)主大會的問題上瞻前顧后、卻步不前,生怕“槍打出頭鳥”;再次,部分業(yè)主的行為準則是“見益行事”,對于此項有關(guān)全體業(yè)主利益的大事報以漠不關(guān)心的態(tài)度。因此,很難有業(yè)主自發(fā)牽頭來籌備這項工作。
此外,在小區(qū)入住率達到一定比例時,開發(fā)商作為法定的業(yè)主大會籌備組成員,也可牽頭推選業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組來開展這項工作,但由于利益關(guān)系或其他擔心,多數(shù)開發(fā)商不愿主動牽頭。
物業(yè)管理企業(yè)不是法定籌備組成員,加之更多地擔心成立業(yè)主委員會組織后會給自己帶來很多麻煩。因此,多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)更不可能主動地組織和配合這項工作。

(二)主管*難以推動
普遍來看,行政主管*對成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作都非常重視并積極推動。如蘭州市房地產(chǎn)行政主管*,2005年曾連續(xù)兩次向全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文,要求他們主動組織和配合做好成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌備工作。由于前述原因,開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)收文后均無回音。由于行政主管*不具有主體資格,也不能直接面向業(yè)主下文,致使該項工作難以推動,進展緩慢。實踐證明,行政主管*只向開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)下文推動這項工作,收效甚微。

(三)籌備過程繁鎖
按照《條例》、《業(yè)主大會規(guī)程》及民主選舉辦法的有關(guān)規(guī)定和做法,成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,應(yīng)按下列程序進行:
1.自發(fā)成立業(yè)主大會籌備組并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;
2.向主管*和街道辦事處申請監(jiān)督指導;
3.起草、討論制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》并公告;
4.確定業(yè)主委員會委員候選人并公告;
5.確定業(yè)主身份,統(tǒng)計業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù);
6.邀請主管*和街道辦事處參會代表;
7.首次業(yè)主大會召開;
8.匯總各種材料、會議決議;
9.備案。
從以上籌備工作程序可以看出,這是一項工作量很大,專業(yè)性很強,政策理論很高的工作。由于目前*和多數(shù)城市沒有規(guī)范的指導性文件,籌備人員在籌備工作初期往往是一頭霧水,無從下手。籌備過程的繁瑣給此項工作的進展帶來了一定的難度。

(四)籌備費用難以解決
業(yè)主大會由少數(shù)業(yè)主自發(fā)籌備。由于缺少經(jīng)濟實體組織的參與,籌備工作中發(fā)生的交通費、印務(wù)費、組織活動費等難以解決,只好由籌備組成員自行承擔,這既侵犯了熱心小區(qū)建設(shè)和公益事業(yè)業(yè)主(籌備組成員)的利益,同時也打擊了他們工作的積極性。從主管*掌握的情況看,部分籌備工作就是在籌備費用無法解決的情況下被迫擱淺的。

(五)不合法業(yè)主委員會的影響
由于規(guī)范成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作程序較為繁瑣,個別小區(qū)業(yè)主怕麻煩,致使不按法定程序成立業(yè)主委員會。2005年8月,蘭州“*新村小區(qū)”業(yè)主委員會的成立就是最典型的案例。經(jīng)行政*審核上報備案材料,符合法規(guī)規(guī)定,予以備案。該小區(qū)私自成立“業(yè)主委員會”后即將物業(yè)公司趕出小區(qū),并隨意將物業(yè)管理區(qū)域管理用房向外出租,租金據(jù)為己有,引起小區(qū)管理的混亂。后經(jīng)主管*調(diào)查,上報的選舉業(yè)主委員會材料中業(yè)主的簽字,竟然是2004年10月物業(yè)管理企業(yè)在征求安裝天然氣時業(yè)主的簽字,此事件對成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作帶來了很大的負面影響。

二、組建業(yè)主大會的建議
(一)加大政策的宣傳力度
首先,加大政策的宣傳力度,讓全體業(yè)主真正了解自己在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)與責任,提升業(yè)主的法律意識、責任意識、主體意識和維權(quán)意識。只有這樣,才能讓業(yè)主積極主動地投入到組建業(yè)主大會工作上來。
其次,針對一個物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主組成復(fù)雜、組織困難的特點,可以利用公眾媒體向社會宣傳業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組織形式、職責以及在物業(yè)管理活動中的地位和作用,也可以組織大型活動面向全社會進行廣泛宣傳,提示和激發(fā)業(yè)主自發(fā)成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會。
*,針對房地產(chǎn)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè),可以采取集中培訓的方式提高其組織和配合的意識。

(二)簡化籌備程序
通過主管*制定既符合法規(guī)規(guī)定又相對簡化的籌備工作程序,來減輕籌備工作難度,減少籌備費用,從而加快業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建步伐。蘭州房地產(chǎn)主管*今年初向全社會發(fā)布 《關(guān)于加快組建業(yè)主大會有關(guān)問題的通知》,通知中對有關(guān)業(yè)主大會籌備程序、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主大會籌備費用處理辦法等疑惑性問題做出了明確規(guī)定,同時印發(fā)了《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會決議》、《業(yè)主投票權(quán)數(shù)清冊》等示范性文件,為組建業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會工作提供了政策依據(jù)、指導意見,簡化了工作程序,減輕了工作難度。實踐證明,通過行政主管*改變工作思路,收到了很好的效果。據(jù)統(tǒng)計,自2005年下半年至今,蘭州市新組建成立業(yè)主大會,業(yè)主委員會組織就有36個。

(三)靈活多樣的組建模式
在業(yè)主大會組建的過程中,除了直接向主管*申請成立外,還可借助網(wǎng)絡(luò)平臺、中介服務(wù)機構(gòu)來方便快捷的實現(xiàn)業(yè)主大會的組建。蘭州物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)站開設(shè)的“業(yè)主大會專欄”與主管*進行聯(lián)網(wǎng)互動,在成立業(yè)主大會時,還可通過該專欄在網(wǎng)上申請、網(wǎng)上審核、網(wǎng)上備案。既加快了組建工作步伐,又減輕了主管*的工作量。
總之,成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會事關(guān)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的合法權(quán)益,是真正實現(xiàn)業(yè)主自治的關(guān)鍵。這項工作要從根本上解決,還需要行政*、業(yè)內(nèi)人士、法律工作者的不斷探索與研究,更需要每一位業(yè)主的關(guān)心與支持。

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